Comprar o vender un inmueble es una de las decisiones patrimoniales más importantes que puede tomar una persona. Sin embargo, en Colombia todavía es común escuchar recomendaciones como: “hágalo por el avalúo catastral”, “así se ahorra impuestos”, “todo el mundo escritura por menos” o “lo demás lo arreglan por fuera”.
Aunque esas frases parezcan normales, pueden esconder un riesgo tributario y legal muy serio.
El problema no está en usar el avalúo catastral cuando realmente corresponde al valor de la operación. El problema aparece cuando la escritura pública dice un valor, pero en la realidad las partes pactan, pagan o reciben otro valor diferente.
En ese caso, ya no estamos hablando de una simple estrategia para ahorrar costos. Estamos hablando de una operación que puede no reflejar la realidad económica del negocio.
Y ahí entra en juego una norma clave: el artículo 90 del Estatuto Tributario.
El artículo 90 del Estatuto Tributario: el precio debe reflejar el valor comercial
El artículo 90 del Estatuto Tributario establece que la utilidad o pérdida en la venta de un activo se determina por la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del activo. Pero lo más importante para estos casos es que la norma señala que el precio de enajenación es el valor comercial, ya sea recibido en dinero o en especie. Además, ese valor debe corresponder al precio comercial promedio de bienes de la misma especie en la fecha de la venta. (Secretaría del Senado)
Para bienes raíces, la norma es aún más específica: no se acepta un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo. Pero eso no significa que el avalúo catastral sea siempre el precio correcto. Si existe un valor comercial superior, ese valor debe tenerse en cuenta. (Secretaría del Senado)
Dicho en palabras sencillas:
El avalúo catastral puede ser un piso mínimo, pero no es una autorización para escriturar por debajo del valor real del inmueble.
Si el inmueble vale comercialmente más, y las partes conocen ese mayor valor, escriturar por un valor inferior puede ser cuestionado por la DIAN.
La escritura pública no es un simple trámite
Muchas personas creen que la escritura es solo un requisito para registrar la compraventa. Pero en realidad, la escritura pública es un documento con efectos jurídicos y tributarios importantes.
El artículo 90 exige que en la escritura pública las partes declaren, bajo gravedad de juramento, que el precio incluido es real y que no existen pactos privados con un valor diferente. Si esos pactos existen, deben informarse. La misma norma también exige manifestar si hay sumas convenidas o facturadas por fuera de la escritura. (Actualícese |)
Esto cambia completamente el análisis.
Si una escritura dice que el inmueble se vendió por $300 millones, pero en realidad las partes pactaron $600 millones, no se trata simplemente de “poner un valor bajo”. Se estaría dejando en un documento público una información que no corresponde a la realidad completa de la operación.
Por eso, la pregunta no debe ser: “¿cuánto me ahorro si escrituro por menos?”.
La pregunta correcta es:
¿Qué riesgo asumo si la escritura no refleja el valor real del negocio?
Los pagos por fuera también hacen parte del valor del inmueble
Otro error común es creer que se puede escriturar por un valor y pagar otra parte por fuera.
El artículo 90 señala que el valor de los inmuebles está conformado por todas las sumas pagadas para su adquisición, incluso si se convienen o facturan por fuera de la escritura o si corresponden a conceptos accesorios como mejoras, construcciones, intermediación o cualquier otro concepto relacionado con la adquisición del bien. (Secretaría del Senado)
En otras palabras:
Si el pago hace parte de la compra del inmueble, ese pago integra el precio real de la operación, aunque no aparezca en la escritura.
Además, la norma indica que no serán costo de los bienes raíces aquellas sumas que no se hayan desembolsado a través de entidades financieras. (Secretaría del Senado)
Esto puede perjudicar especialmente al comprador, porque un valor pagado por fuera, mal soportado o no canalizado correctamente puede no servirle como costo fiscal en el futuro.
La DIAN puede rechazar el valor declarado
El artículo 90 también le da a la DIAN herramientas para revisar el valor declarado por las partes.
Cuando el valor asignado por las partes difiera notoriamente del valor comercial, el funcionario de fiscalización puede rechazarlo para efectos tributarios y señalar un precio acorde con la naturaleza, condiciones y estado del activo. La norma entiende que hay diferencia notoria cuando el valor se aparta en más de un 15% de los precios establecidos en el comercio para bienes de la misma especie y calidad. (Secretaría del Senado)
Esto significa que la DIAN no está obligada a aceptar ciegamente el valor de la escritura si existen elementos que muestran que el valor real del inmueble era superior.
Una cosa es que el precio pactado sea razonable, soportado y cercano al valor comercial. Otra muy distinta es utilizar el avalúo catastral como fachada cuando el mercado muestra que el inmueble vale mucho más.
La DIAN cruza información con notarías y otras fuentes
Una venta de inmueble no pasa desapercibida para la DIAN.
Dentro de la información exógena, los notarios reportan información sobre enajenaciones de bienes y derechos realizadas a través de notarías. La Resolución DIAN 227 de 2025 identifica el Formato 1032 como “Información de Enajenaciones de Bienes y Derechos a través de Notarías”. Esa misma resolución también incluye el Formato 1476 para información de registros catastrales e impuesto predial. (Normograma)
Esto significa que la DIAN puede cruzar, entre otros datos:
- Lo que aparece en la escritura pública.
- Lo que reporta la notaría.
- La fecha de adquisición del inmueble.
- El valor de enajenación.
- La retención practicada.
- La información predial.
- Lo declarado por el vendedor.
- Lo declarado por el comprador.
- Los soportes bancarios.
- Otros documentos que puedan aparecer en una revisión.
Por eso, no es prudente pensar que basta con poner un valor bajo en la escritura para que la operación quede blindada.
Las ganancias ocasionales en venta de inmuebles son operaciones fáciles de revisar
Cuando una persona vende un inmueble que ha tenido por varios años, normalmente debe revisar si se genera una ganancia ocasional.
En términos generales, si el inmueble es un activo fijo poseído por dos años o más, la utilidad en la venta se trata como ganancia ocasional. Esa utilidad se determina comparando el precio de venta contra el costo fiscal del inmueble.
Por eso, si el vendedor declara una venta por un valor inferior al realmente pactado o recibido, puede terminar declarando una ganancia ocasional menor a la real.
Y ese tipo de operación es relativamente fácil de fiscalizar, porque deja rastros documentales: escritura, reporte notarial, predial, certificado de tradición, declaraciones de renta, movimientos bancarios y, en algunos casos, promesas de compraventa o documentos privados.
Riesgo para el vendedor: mayor impuesto, intereses y sanción por inexactitud
Si el vendedor declara una venta por un valor inferior al realmente pactado o recibido, la DIAN podría concluir que declaró menos ingreso o una menor ganancia ocasional.
Eso puede generar:
- Requerimientos de la DIAN.
- Invitaciones a corregir.
- Corrección de la declaración.
- Mayor impuesto a pagar.
- Intereses moratorios.
- Sanción por inexactitud.
- Posibles investigaciones adicionales si se evidencia intención de ocultar el precio real.
El artículo 647 del Estatuto Tributario considera inexactitud sancionable, entre otras conductas, la omisión de ingresos o impuestos y el uso de datos falsos, desfigurados, alterados, simulados o modificados artificialmente cuando de ello se derive un menor impuesto o un mayor saldo a favor. (Secretaría del Senado)
La sanción general por inexactitud, según el artículo 648 del Estatuto Tributario, equivale al 100% de la diferencia entre el saldo a pagar determinado oficialmente y el declarado por el contribuyente. (Estatuto)
Ejemplo sencillo:
Si por declarar un menor valor de venta la DIAN determina que el contribuyente debía pagar $40 millones adicionales de impuesto, la sanción por inexactitud podría ser de otros $40 millones, además de los intereses correspondientes.
Es decir, el supuesto ahorro puede convertirse en un costo mucho mayor.
Riesgo para el comprador: mayor ganancia ocasional en una venta futura
El comprador también puede salir perjudicado.
Cuando una persona compra un inmueble por un valor bajo en la escritura, ese valor puede convertirse en su costo fiscal documentado. El problema aparece cuando, en el futuro, ese comprador decide vender.
Ejemplo:
Supongamos que una persona realmente paga $600 millones por un inmueble, pero en la escritura aparece un valor de $300 millones. Si más adelante vende el inmueble por $800 millones, puede quedar con un costo fiscal soportado de apenas $300 millones, lo que aumenta artificialmente su utilidad fiscal.
En términos simples:
Comprar barato en papeles puede hacer que mañana la ganancia ocasional sea mucho más alta.
Por eso, quien compra debe pensar no solo en el costo de la escritura de hoy, sino en el impuesto que podría pagar cuando venda en el futuro.
Riesgo legal: una escritura con un valor irreal puede traer problemas más delicados
Este punto debe tratarse con prudencia, pero también con claridad.
La escritura pública es un documento público. Si las partes llevan al notario una operación indicando un precio que saben que no corresponde al precio real, podría analizarse si se indujo al funcionario a consignar una información que no refleja la verdad.
El artículo 288 del Código Penal contempla el delito de obtención de documento público falso, aplicable a quien induce en error a un servidor público para que consigne una manifestación falsa o calle total o parcialmente la verdad en un documento público que pueda servir de prueba. (Secretaría del Senado)
Esto no significa que toda diferencia de valoración sea automáticamente un delito. Cada caso requiere revisar pruebas, intención, documentos, pagos, montos y circunstancias concretas.
Pero sí permite hacer una advertencia clara:
Firmar una escritura por un valor sabiendo que el precio real fue otro puede generar una contingencia legal innecesaria.
Escenarios posibles
1. Vender realmente por el avalúo catastral
Este escenario puede ser defendible si el avalúo catastral corresponde razonablemente al valor comercial del inmueble y si ese es realmente el precio pactado y pagado.
No hay problema en que el valor de la operación coincida con el avalúo catastral cuando ese valor refleja la realidad económica.
El riesgo aparece cuando el avalúo está muy por debajo del valor comercial y aun así se usa como precio de escritura sin una justificación seria.
2. Escriturar por avalúo catastral, pero pagar más por fuera
Este es el escenario más riesgoso y el que debe evitarse.
Aquí la escritura dice una cosa, pero la realidad económica es otra.
Este camino puede generar problemas para el vendedor, porque puede declarar una menor ganancia ocasional. También puede perjudicar al comprador, porque queda con un costo fiscal bajo o mal soportado para el futuro.
Además, si aparecen transferencias, recibos, promesas de compraventa, chats, préstamos simulados o documentos que demuestren que el valor real era mayor, la DIAN puede usar esa información para cuestionar la operación.
3. Vender por el valor comercial y revisar el costo fiscal del vendedor
Este es el escenario más sano.
La escritura refleja el valor real de la operación. El comprador queda con un costo fiscal correcto. Y el vendedor puede revisar legalmente cuál es el mayor costo fiscal permitido para disminuir el impacto de la ganancia ocasional.
La solución no es esconder el precio. La solución es hacer una correcta planeación tributaria.
4. Usar el avalúo o autoavalúo como costo fiscal, si se cumplen los requisitos
El artículo 72 del Estatuto Tributario permite tomar el avalúo declarado para impuesto predial o los avalúos formados o actualizados por la autoridad catastral como costo fiscal para determinar la renta o ganancia ocasional en la venta de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. (Normograma)
Este punto es muy importante: el avalúo puede ser útil como costo fiscal del vendedor, si cumple los requisitos, pero eso no significa que el precio de venta deba ser artificialmente bajo.
Son dos cosas diferentes:
- El precio de venta debe corresponder al valor comercial.
- El costo fiscal debe determinarse con las reglas permitidas por la ley.
5. Revisar el ajuste del costo fiscal para personas naturales
El artículo 73 del Estatuto Tributario permite a las personas naturales ajustar el costo de bienes raíces, acciones y aportes que sean activos fijos, conforme a los factores oficiales aplicables.
Este mecanismo también puede ayudar a disminuir legalmente la ganancia ocasional del vendedor, siempre que se aplique correctamente y que se compare con las demás alternativas de costo fiscal.
Lo que no se debe hacer
En una compraventa de inmueble no es recomendable:
- Escriturar por un valor si el precio real fue otro.
- Pagar una parte por fuera.
- Usar préstamos simulados para justificar pagos.
- Firmar promesas con un valor y escrituras con otro.
- Manejar pagos sin trazabilidad.
- Declarar en renta valores que no corresponden a la realidad.
- Creer que porque “todo el mundo lo hace” no hay riesgo.
- Confundir avalúo catastral con valor comercial real.
La forma correcta de hacerlo
Antes de vender o comprar un inmueble, lo recomendable es:
- Determinar el valor comercial real del bien.
- Soportar la operación con un avalúo comercial serio.
- Escriturar por el valor real pactado.
- Pagar por el sistema financiero.
- Evitar pagos ocultos o acuerdos por fuera.
- Revisar el costo fiscal del vendedor.
- Evaluar si aplican mecanismos como el artículo 72 o el artículo 73 del Estatuto Tributario.
- Calcular previamente la posible ganancia ocasional.
- Revisar el impacto futuro para el comprador.
- Contar con asesoría contable y tributaria antes de firmar.
Conclusión
Escriturar un inmueble por un valor irreal puede parecer una forma de ahorrar dinero en el corto plazo, pero puede convertirse en un problema mucho más costoso.
La DIAN cuenta con herramientas para cruzar información, las notarías reportan las enajenaciones de inmuebles, existen reportes prediales, y el artículo 90 del Estatuto Tributario permite cuestionar valores que no correspondan al valor comercial.
Además, una operación mal documentada puede generar sanción por inexactitud, intereses, mayor impuesto, pérdida de soporte del costo fiscal para el comprador y, en casos delicados, posibles implicaciones legales.
La recomendación profesional es clara:
No se debe esconder el precio real de una compraventa.
Lo correcto es hacer la operación por un valor real, soportado y transparente, y reducir el impacto tributario por la vía legal: revisando adecuadamente el costo fiscal, las mejoras, los avalúos, los ajustes permitidos y la planeación de la ganancia ocasional.
En JMC Consultorías ayudamos a personas naturales, empresarios y familias a tomar decisiones tributarias seguras antes de comprar o vender inmuebles.
Antes de firmar una escritura, asesórate. Una mala decisión tributaria puede salir mucho más cara que una buena asesoría.